IL SOLE 24 ORE

Il quotidiano economico Il Sole 24 Ore ha dedicato di recente notevole attenzione agli investimenti immobiliari a San Pietroburgo Di seguito alcuni articoli che illustrano bene l'interesse crescente e le prospettive di questi investimenti.

23/07/2005
San Pietroburgo da 8mila €/mq
- Il mercato immobiliare di San Pietroburgo sta conoscendo una fase di grandi richieste, anche per appartamenti di lusso sebbene l'offerta su questo fronte sia carente. Per il mercato d'elite la zona più interessante è il distretto centrale con il cosiddetto triangolo d'oro. Gli affitti per proprietà di lusso - con finiture di pregio, idromassaggio e sauna - arrivano anche a 5mila dollari al mese mentre i prezzi al mq viaggiano sui 7mila $. Sul lungofiume Dvortsovaya si è registrata una delle transazioni più elevate: 8.500 dollari al mq. I russi puntano anche sulle zone limitrofe al centro storico dove i prezzi scendono a 2-5mila. In particolare le Isole Krestovsky e Kamenny (sull'isola Kamenny vi è anche il Consolato della Danimarca) e la zona Petrogradskaya e l'isola Vasilyevsky.

07/01/2006
Rendimenti tra il 10 e il 15% annuo
Se gli investitori stranieri non mancano, gli italiani che da qualche tempo cercano di comprare appartamenti da mettere a reddito a San Pietroburgo sono in continuo aumento. Anche per questo motivo Unioncasa ha aperto una sede qui. «Una delle motivazioni d'acquisto è la successiva locazione dell'appartamento - spiegano - con un rendimento compreso tra il 10 e il 15%. Le case in centro, una volta ristrutturate, vengono affittate solitamente a stranieri e ci sono agenzie che si occupano del property management, riscuotendo i canoni e intervenendo 24 ore su 24 per eventuali emergenze». Il costo è normalmente pari al 10% del canone mensile. «Al rendimento da locazione va poi aggiunta - spiegano da Unioncasa - la rivalutazione in conto capitale». Che negli ultimi anni non è stata cosa di poco conto. «Prima della crisi del '98 quello che oggi costa in media 3mila $/mq costava circa 1.900 $ - spiega un agente immobiliare -. Poi, con la crisi, è sceso anche a 800-900 $. La risalita è iniziata verso il 2001-2002 e fino al maggio scorso non si è più fermata. Ora direi che i prezzi si sono stabilizzati e si vedranno leggeri aumenti solo in centro». Ma quanto costa comprare? A San Pietroburgo ci sono circa 5mila agenzie immobiliari e le commissioni sono estremamente variabili, spesso per gli stranieri si sovrappongono quelle di diversi intermediari. «Noi chiediamo il 5% all'acquirente - spiegano da una agenzia immobiliare - e pensiamo a tutte le verifiche. Al notaio va poi circa l'1% del valore catastale (ben diverso da quello di mercato, ndr). Non ci sono restrizioni per gli stranieri nell'acquisto di proprietà residenziali».
Oltre agli appartamenti, un investimento molto richiesto è l'acquisto di stabili da adibire a piccoli hotel o bed & breakfast. «Normalmente si tratta di strutture da 4 a 20 stanze - di vario livello qualitativo. L'occupazione media varia dal 50% al 70% annuo e il rendimento annuo è tra il 20 e il 35%. Ma aprire questo tipo di strutture non è una questione semplice, bisogna armarsi di pazienza e affidarsi ad agenzie specializzate».
Tra i vari pericoli da aggirare va segnalato quello dell'acquisto di stabili decadenti, che non siano mai stati oggetto della cosiddetta capital renovation ("kapitalny remont"). Non solo questi stabili hanno problemi di sistemi elettrici e strutturali, ma se le autorità decidono di rinnovare l'edificio possono obbligare tutti gli inquilini a trasferirsi altrove, talvolta anche per diversi anni.
Evelina Marchesini

07/01/2006
In centro con 3mila dollari/mq
Facendo un paragone, sarebbe come comprare un appartamento panoramico in corso Vittorio Emanuele a Milano, in uno stabile appena rimesso a nuovo. L'appartamento che abbiamo visitato - uno dei molti, ma forse l'icona del real estate da tenere d'occhio a San Pietroburgo - si trova sulla Nevskij Prospekt, la via dello shopping di lusso, proprio nella prima parte, di fronte al famoso palazzo Stroganov. Non c'è ascensore (ma c'è la predisposizione) e si deve salire al quinto e ultimo piano. Dalle parti comuni, ristrutturate e con un grande scalone con ringhiere in ferro battuto, a quelle private è un salto all'indietro ai tempi della vecchia Urss: la povertà di chi ci vive parla da sola. I pavimenti non sono livellati e sono coperti di linoleum consumato, le pareti sconnesse e scrostate, gli infissi d'altri tempi, niente mobili, un materasso buttato per terra, un fornellino da campo appoggiato su una cassetta al posto della cucina, un boiler per l'acqua calda con fiamma a vista e delle dimensioni adatte a un puffo. «Sì, è tutto da rifare e anche le pareti possono essere spostate - ci spiega un agente immobiliare - ma va immaginato ristrutturato». Sono 77 mq reali e il prezzo è di 220mila dollari, vale a dire più o meno 2.400 euro al mq. E per ristrutturarlo quanto si spende? «Da 35mila a 50mila dollari, a seconda delle rifiniture che si scelgono». Il rischio Paese pesa ancora molto sulla Russia, a differenza degli altri mercati dei Paesi dell'Est entrati nella Ue, ma San Pietroburgo ha il vantaggio di costare circa due volte meno di Mosca. «I prezzi variano molto - spiega Paul May, americano trapiantato qui, manager di City Realty -. Si possono calcolare circa 3mila $/mq per appartamenti ristrutturati in centro con finestre sulla facciata principale dell'edificio fino a 5mila se la vista è sui famosi canali o su monumenti storici». Stiamo parlando del cosiddetto "triangolo d'oro", che ha come fulcro la Nevskij Prospekt. Ma la variabilità è molto marcata. Uno stesso stabile può nascondere realtà completamente diverse: ci sono ancora gli appartamenti "comunitari", eredità dello stile sovietico, ci sono quelli che si affacciano sui cortili bui (la variante del "dvor" chiamata "kolodet"), ci sono quelli occupati da inquilini che non vogliono andarsene. E attenzione va prestata alla presenza di categorie "protette", come i bambini, che hanno diritto a particolari tutele.
Evelina Marchesini

07/01/2006
Lusso a San Pietroburgo
Si chiamano "dvor" e più di ogni altro elemento fanno la differenza nella qualità degli edifici. Il "dvor", ovvero cortile interno, il più famoso di San Pietroburgo è all'interno del Grand Hotel Europe: coperto da un tetto di cristallo, riscaldato, saturato dagli effluvi di tè e pasticcini, inondato dalle note di un'arpa suonata da giovani russe in abito lungo, ha ospitato i famosi e i potenti della terra ed è uno dei luoghi privilegiati per parlare d'affari in questa città in cui i ricchi sono ricchi davvero e il business si misura con rendimenti a doppia cifra.
A San Pietroburgo siamo venuti a toccare con mano la febbre da investimenti immobiliari che molti lettori, imprenditori per lo più, ci hanno segnalato. E di imprenditori italiani alla ricerca di appartamenti in cui investire ne abbiamo trovati davvero. Ma non si può capire la complessità di questa città - la quarta più grande d'Europa, con circa 4,6 milioni di abitanti - senza abbracciarne le mille facce e contraddizioni.
Dall'areoporto al centro, percorrendo la lunghissima Moskovskiy prospekt ormai contagiata dalle luci del consumismo, si alternano enormi caseggiati popolari e bei palazzi d'epoca, ma soprattutto può capitare di restare allibiti davanti a limousine bianche lunghe 11 metri che si danno il cambio con vecchie Lada incidentate occupate da guidatori intabarrati in sciarpa e cappello. Sono molti gli abitanti che non ce la fanno a sbarcare il lunario e nel fascino del paesaggio invernale imbiancato gli anziani seduti per strada chiedono elemosina ai turisti e ai benestanti. L'ultima tendenza? Per gli arricchiti, che i soldi evidentemente li hanno fatti con facilità, ordinare "hammer" (le grandi jeep della guerra dell'Irak) personalizzati e trasformati in lunghe limousine, ma c'è anche - ci suggeriscono - la corsa all'acquisto di sanitari d'oro. «A Natale so per certo che sono andati a ruba rubinetti d'oro da 30mila dollari», dice Valery (il cognome preferisce non pubblicizzarlo), tra i pochi a parlare quattro lingue oltre al russo, alle spalle una guerra in Angola e nel presente un figlio che studia informatica in un'università canadese. «La cosa incredibile è che la Russia è un Paese ricchissimo - continua - e potremmo stare moderatamente bene tutti, ma ciò non è mai successo nella nostra storia e forse non accadrà mai».
Il mercato immobiliare, dopo la pesante crisi finanziaria del 1998, è letteralmente esploso (si vedano gli altri articoli in questa pagina), ma i prezzi sono ancora di due volte-una volta e mezza più bassi che a Mosca. E gli edifici decisamente più belli. Molti sono stati ristrutturati in occasione del 300esimo anniversario della fondazione della città, nel 2003. San Pietroburgo è stata fondata nel 1703 dallo Zar Pietro il Grande, come finestra della Russia sull'Europa, e la maggior parte dei suoi architetti furono europei, molti italiani. Come Rastrelli padre e figlio, creatori del famoso Palazzo d'Inverno, o come Carlo Rossi che, oltre a dare la conformazione finale alla Piazza del Palazzo, è anche autore della storica facciata del Grand Hotel Europe.
I MUST
Dal caviale al balletto russo del Mariinsky
- San Pietroburgo, da alcuni chiamata anche la Venezia del Nord per i suoi canali (scenograficamente ghiacciati nella stagione invernale) e le isole, è un concentrato di musei, palazzi storici, chiese e teatri e il solo Ermitage ospita un tale numero di opere che una visita dedicando un minuto a ognuna di esse richiederebbe 15 anni per 8 ore al giorno. Capi di Stato, ministri, star dello spettacolo e dello sport, statisti, direttori d'orchestra e imprenditori visitano regolarmente San Pietroburgo, e si può banalmente affermare che due siano i suoi "simboli" irrinunciabili: il balletto russo e il caviale.
L'icona del primo è sicuramente il Teatro Mariinsky, che sforna tuttora stelle della danza ed è un vero tempio per gli appassionati. Una serata al Mariinsky è una vera esperienza culturale. A San Pietroburgo la musica, la danza e il balletto non sono svaghi d'élite, ma pane quotidiano della gente comune. A teatro vanno le nonne con le nipoti, intere famiglie, adolescenti in jeans e gli unici in mise eleganti sono i turisti e le bambine appassionate di danza, avvolte in cangianti abitini lunghi. Per i prossimi mesi vale la pena segnalare la II edizione del Maslenitsa Festival (importante festa folkloristica della tradizione russa) al Teatro Mariinsky dal 27 febbraio al 5 marzo e, dal 16 al 26 marzo, il VI Festival del Balletto.
Quanto al caviale, oltre ai caviar bar e ai ristoranti di lusso, un'alternativa molto più economica può essere un piccolo chiosco, il chiosco Teremok, sulla Bol'saja Konjusennaja, una laterale della Nevskij Prospekt.
Quanto ai collegamenti, Alitalia ha introdotto un volo diretto da Milano Malpensa a San Pietroburgo, a partire da 392,14 euro (tasse incluse).
Evelina Marchesini

31/01/2006
Piace sempre di più la seconda casa all'estero
La passione per il mattone degli italiani non conosce confini geografici: anche il 2005 è stato un anno record per gli acquisti di immobili all'estero da parte delle famiglie italiane. Sono stati 18.900 gli immobili residenziali acquistati dai nostri connazionali oltrefrontiera, contro i 16.550 acquistati nel 2004. Si tratta di un aumento su base annua pari al 14,2 per cento, massimo storico dall'inizio di rilevazione degli acquisti italiani all'estero, nel 1991.
Le motivazioni che spingono gli italiani ad acquistare casa oltrefrontiera sono invariate: propensione a investire nel settore immobiliare, considerato più sicuro rispetto agli investimenti finanziari, ricerca di immobili di qualità a prezzi contenuti, quasi impossibili da trovare in Italia.
La situazione è ovviamente molto differente da Paese a Paese, ma vi sono anche forti segmentazioni relative ai singoli mercati nazionali. In Francia, ad esempio, è in aumento la percentuale di famiglie italiane che acquista casa a Parigi, mentre è in forte calo la Costa Azzurra, anche perché le quotazioni non sono inferiori alle località turistiche italiane.
In lieve calo anche il flusso di acquisti immobiliari da parte degli italiani in Gran Bretagna, a causa dei prezzi elevatissimi di Londra e dell'interesse verso nuove destinazioni. Continua ad aumentare il flusso di acquisti verso New York, dove la larga maggioranza degli investimenti è di tipo speculativo.
Tra i Paesi del Mediterraneo, la Spagna ha registrato l'incremento maggiore e ormai concentra il 15 per cento degli acquisti da parte delle famiglie italiane. La seconda parte del 2005 ha evidenziato un interesse nascente verso la Turchia. Cala invece la propensione ad acquistare casa in Kenya.
In aumento la domanda verso zone caratterizzate da una forte possibilità di rivalutazione, quali Mosca, San Pietroburgo e l'Estremo Oriente, dove la crescita economica ed edilizia ha un ritmo decisamente superiore rispetto a quello realizzato dal mondo occidentale. In Cina, l'interesse dei potenziali investitori si concentra su Shanghai.
IL TREND: 18.900 Sono gli immobili esteri acquistati dagli italiani nel 2005, cresciuti del 14,2% in un anno
Paola Gianasso
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